世间之事，总是在不断变化中。

近日，现房销售的话题再被推上热搜，先是河南宣布，以郑州开封为试点，探索现房销售。

(相关资料图)

重点提及一下，之所以，郑州被做作为试点城市，看看去年停贷停工烂尾的高峰城市便知其推行现房销售的核心原因。

接着四川、安徽、山东等多省正在酝酿试点逐步取消商品预售。之后是经济日报发文：大力推动商品房的现房销售……

这知名党报发声，核心传递出几条信号：其一，有条件的可以进行现房销售。未来现房销售将是大趋势。其二，谈论了预售制带来的房企“三高问题”，强调了当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。其三，取消预售制，对于购房者来说是好事，对房企资金实力要求很高。

这一波又一波的动作，释放着一个强烈信号：现房销售要来了。

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事实上，自1994年，《城市商品房预售管理办法》颁布至今，期房销售模式在内地已实行了约30年。

“拿地—施工—取得预售证—预售回款—再融资—拍下一块—施工……”形成完整的资金循环体系，七个锅盖盖十个锅的游戏就这样来了。

期间，包括重庆、福建、广西、南京、杭州、等在内的许多省市都曾尝试推行现房销售，进行相关模式的探索。

不少热点城市选择在土地拍卖环节设置现房销售条件。

例如南京、苏州都曾在2016年开启尝试，在地价超过规定值后，相关地块将所建商品住房须现房销售。此后，随着地市降温，或疫情影响，两地相继取消了该规定。

为了降低地市热度，北京则在2021年的集中供地中要求地块达到最搞限价后，转入竞现房面积销售环节。在2月8日进行的北京2023年首轮土拍中，越秀便以25.99亿元+1.5万平方米现房销售面积竞得一宗地块。

此前唯一全省都推行现房销售的只有海南。

据相关数据显示，2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比微降2.3%。新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，期房销售面积同比下滑29.6%。

可以看出，现房销售市场没有明显下跌。从实际反馈情况看，2022年楼盘停工烂尾风波事件影响了购房者信心，也使得部分购房需求从期房市场转入到现房市场中。

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那么目前推行现房销售的难点在哪？

首先是资金问题：开发商利润完全覆盖不了融资成本。

由于时间关系，粗略捋了一下资金过程，各家房企不太一样，道士君不是财务口，就大概说说。

一般拿地的钱，好多都是借的，自有资金占一少部分，等拿到土地了，再把土地抵押出去，拿到钱把之前借的钱还了，之后继续拿自有资金或者借来的钱盖房子，当然好多都是施工方垫资到了预售开盘，一般是半年左右，快的可能3个月。项目回款，给施工方结算，然后项目正常销售回款就基本覆盖了施工费，卖的好了还能给公司多回点钱，实现滚动开发。

这种模式下，开发商需要付出的资金量，跟盖房子总体资金量相比，很少很少，并且都在滚动中如果一个项目开发完需要10个亿，那么开发商资金峰值也就2-3个亿，这2-3个亿再借借，自己的钱基本没用多少。

假如现房销售，房子从拿地到交房的周期按2年算，就算现房一下就能都卖出去，从开工到现房，资金占有周期较长，而且这10个亿开发完能赚多少？！

目前，本来房企资金就十分紧张，要盖到现房才卖？最后的玩家会有几个？

其次，房企爆雷情况仍在继续，条件不“熟”，硬揭锅盖，只能吃“夹生饭”，甚至“拉肚子”。

当前整个房地产系统的运作都是基于预售制度而搭建的。如果突然宣布全面改现房销售则整个评估系统都需要花时间再造这个将是一个耗时，耗力，并且有不断试错的一个过程。当前房地产市场已经极其不稳，如果继续在制度上进行重大改变，则市场波动将会更大。

除此之外，如果改现房销售，那资金到底应该怎么安排？什么时间安排？安排多少？暂就只能以保险的方式进行测算。结果就是必须增加，更多的额外冗余。那开发商就更加谨慎，更加不敢拿地，从全盘角度看，就更少拿地，最终对地方财政，全国经济构成更大下行压力。

总而言之，可确定的是：商品房预售许可的取消对开发商、买房人以及整个楼市起着重大作用，影响深远。一旦真正的取消，对于买房人来说，带来的是实打实的利好，当然，同时也会给诸多开发商带来重大打击。

有人担心预售取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。简单说一下，后期有机会再细探讨。

其一，现在早已不是住房短缺时代。一二线城市早已进入存量房时代，取消预售的影响，没有想象那么大。

其二，影响房价的根本因素在于两点：一是货币放水，二是土地垄断。有没有预售制，在其中的分量并不大。否则，过去25年，预售制大行其道，开发商高周转更是进入极致，可见有半点阻止了房价的上涨？

其三，楼市已经进入黑铁时代，最大的制约因素不在于供给，而变成需求不足。

其四，预售制给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行。取消预售，显然符合购房者的利益。

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关于现房销售的这股风波，能感受到，不简单。

凭心而论，楼市走到今天，很多过去的模式，确实需要摸索着改变了。

试点现房销售政策是否会进一步大而扩至全国？“这既是改革也是转型”。

有时候，做出一个大的变革，需要天时地利人和三方合一，差一点都不行。

我国现在预售制占比太高，短期内彻底改变，还是很困难。方法可能还是：因城施策，逐步推广。

接下来，天津跟不跟？

你们认为呢？